El mercado hipotecario español vive un momento de fuerte dinamismo en 2026, con cifras que no se veían desde antes de la crisis financiera. A pesar de que la compraventa de viviendas empieza a mostrar signos de enfriamiento, la concesión de préstamos para adquirir vivienda sigue creciendo con intensidad, impulsada por la necesidad de financiación de los hogares y por unas condiciones todavía competitivas ofrecidas por la banca.
Récord de hipotecas en febrero
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas en febrero alcanzó las 45.563 operaciones, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Se trata del mejor registro para este mes desde 2011 y supone un incremento del 16,3% respecto al mismo periodo del año anterior.
En el acumulado de los dos primeros meses del año, el crecimiento es del 10,1%, lo que confirma una tendencia claramente al alza. Este avance no es puntual: el sector encadena ya 20 meses consecutivos de incrementos.
“El mercado no solo crece, sino que lo hace cada vez más deprisa”, señala Ricard Garriga, consejero delegado de Trioteca, quien subraya la aceleración frente al mes de enero, cuando el aumento apenas superaba el 6%.
Más crédito pese a menos compraventas
Uno de los elementos más llamativos del actual escenario es el desacople entre el crédito hipotecario y la actividad inmobiliaria. Mientras las hipotecas aumentan con fuerza, las compraventas muestran signos de ralentización.
En febrero se registraron 59.689 transacciones de vivienda, un 0,5% menos en tasa interanual, lo que supone el segundo descenso mensual consecutivo. Sin embargo, el volumen de crédito concedido sigue creciendo: en los dos primeros meses del año, las entidades financieras otorgaron préstamos por valor de 14.567 millones de euros, un 22% más que en el mismo periodo de 2025.
Según Juan Villén, portavoz de Idealista, esta divergencia podría no sostenerse en el tiempo. “Aunque el dato de hipotecas ha sorprendido al alza, es probable que a lo largo del año veamos una ligera caída en las formalizaciones, en línea con la desaceleración de las compraventas”, explica.
Dos factores clave: precios y anticipación
Los expertos apuntan a dos razones principales que explican este comportamiento. Por un lado, el encarecimiento sostenido de la vivienda obliga a las familias a recurrir a una mayor financiación. Esto se refleja en el importe medio de las hipotecas, que en febrero alcanzó los 173.280 euros, un 11% más que un año antes.
Por otro, muchos compradores están adelantando sus decisiones ante el temor de nuevas subidas de precios, una dinámica habitual en mercados tensionados como el español, especialmente en grandes ciudades como Madrid o Barcelona.
A ello se suma la estrategia de la banca, que continúa ofreciendo condiciones competitivas. El tipo de interés medio se situó en febrero en el 2,88%, ligeramente por debajo del 2,96% registrado un año antes.
El tipo fijo domina el mercado
El tipo fijo se consolida como la opción preferida por los hipotecados en España, en línea con la búsqueda de estabilidad financiera tras años de volatilidad en los tipos de interés.
En febrero, el 64,8% de las hipotecas firmadas fueron a tipo fijo, frente al 35,2% de tipo variable o mixto. Esta preferencia refleja una mayor aversión al riesgo por parte de los consumidores, influida también por la evolución reciente del euríbor.
Incertidumbres: euríbor y contexto internacional
Los datos de febrero aún no reflejan el impacto de factores recientes que podrían influir en el mercado. Entre ellos, el repunte del euríbor, que tras cerrar febrero en el 2,22%, subió al 2,56% en marzo y continúa al alza en abril, con una media provisional del 2,73%, el nivel más alto desde septiembre de 2024.
Tampoco se recoge el efecto del conflicto en Oriente Próximo iniciado en marzo. No obstante, fuentes del sector financiero indican que, tras una breve pausa inicial, la actividad hipotecaria se recuperó rápidamente y se mantiene en niveles elevados.
Estrategias divergentes en la banca
El comportamiento de las entidades financieras no es homogéneo. Según fuentes del sector, bancos como CaixaBank, BBVA y Kutxabank continúan impulsando la concesión de hipotecas, especialmente a clientes con perfiles solventes y capacidad de vinculación a otros productos.
En una posición intermedia se sitúan Banco Santander y Unicaja Banco, mientras que Bankinter ha optado por reducir su exposición al negocio hipotecario.
La entidad cerró marzo con una caída del 40% en la nueva producción de hipotecas en España. Su consejera delegada, Gloria Ortiz, explicó que se trata de una decisión estratégica. A su juicio, aunque los tipos han subido ligeramente, todavía no compensan adecuadamente los riesgos asociados a este tipo de préstamos.
Perspectivas: crecimiento con cautela
El mercado hipotecario español afronta los próximos meses con señales mixtas. Por un lado, la demanda de financiación sigue siendo elevada, impulsada por el encarecimiento de la vivienda y el acceso limitado al ahorro en muchos hogares.
Por otro, factores como el aumento del euríbor, la incertidumbre internacional y la desaceleración de las compraventas podrían moderar el ritmo de crecimiento.
En este contexto, todo apunta a que el mercado evolucionará hacia un escenario más equilibrado, en el que la concesión de hipotecas seguirá siendo relevante, pero con un crecimiento más contenido que el observado hasta ahora.
«Alcohol ninja. Orgulloso especialista en tocino. Organizador. Creador aficionado. Solucionador de problemas amigable con los hipster. Gurú de la comida. Alborotador. Experto en Twitter».